退去時の原状回復工事の種類とは？内装解体工事の基本を解説

23.02.24

さまざまな理由でビルを退去をする際、そのままの状態での明け渡しはできません。
契約書ないしは貸主側からの指示がなければ原則として、原状回復（入居時の状態に戻す）が求めらます。

原状回復といっても原状回復工事にはいくつかの種類があり、どこまでで原状回復とするのかも、オーナー判断の部分があります。
契約書に明記されている場合もありますが、細かな指示がない場合は判断しかねる問題です。

原状回復工事の種類と方法、費用とポイントについて詳しく解説します。ビルの退去を検討している方が、疑問が解決しトラブルなく退去するための参考にしてください。

そもそも原状回復とは

原状回復とはいったいどういう状態かと思われる方は多いのではないでしょうか。
原状回復とは、退去時と入居時を比較し、入居時に汚してしまった箇所や傷つけた部分を修繕し入居時の状態に戻すことです。

経年劣化や故意の過失部分の判断は非常に難しいですが、すべてを元通りとまでは意味していないので覚えておきましょう。

2種類の工事内容と費用について

明け渡しをするための原状回復の方法は2種類あります。それぞれの工事内容と費用について解説します。
あくまでも解体費用の目安となるため、実際には見積もりを取り確認をしましょう。

スケルトン工事

スケルトン工事は、退去時の原状回復として最も選択される工事です。
構造部分を除くすべてを解体撤去する内装工事となります。
ビルオーナーや管理会社から指示がなければ、壁や天井、床、設備や水道・電気配管までの解体撤去が必要です。

本当に何もない「がらんどう」な状態での明け渡しが求められます。
平均的なスケルトン解体の費用は、坪当たり3～5万円とされ、飲食店や美容院、階数が多くなると金額が高くなります。※1

※1参照：解体の窓口（スケルトン工事とは？特徴やメリット・デメリット、費用相場を紹介）

内装解体（原状回復工事）

内装解体は原状回復工事ともいわれ、入居時の状態に戻すための解体工事です。
先にも紹介しましたが、経年劣化による損耗などは、回復義務がないので元に戻す必要は本来ありません。

明け渡し時にトラブルに発展する可能性もあるので、内装解体工事前に話し合いを持ち、どこまで解体工事が必要か決めておくようにしましょう。
内装解体の坪単価はスケルトン解体と同じく、飲食店や美容院、階数が多くなると金額が高くなりますが、坪単価1～9万円が平均です。（※1）

※1参照：解体の窓口（内装解体の単価相場や手順を解説！）

次が決まっていれば居抜きという選択肢もある

居抜き、居抜き物件などの言葉を耳にしたり、実際に居抜き物件を契約したりした方もいるでしょう。
居抜きとは、設備や什器設備、家具などがそのままついている物件であり、入居後早期に営業を開始でき、費用面も大幅に押さえられます。

居抜き物件はビルのオーナーに了解を得る必要があり、居抜き物件になると同業種の入居が必要となる場合が多いので了承を得にくいです。

原状回復・スケルトンそれぞれの解体費用とは

原状回復工事、スケルトン工事、それぞれの解体費用を比較してみましょう。

解体工事の種類	解体費用相場
原状回復工事	2～5万円/坪
スケルトン工事	3～5万円/坪
一般	5～10万円/坪
階数・設備が多い	10万円～/坪

参照：プラスバイプラス（スケルトン工事の見積費用の相場とは）

原状回復工事・解体工事の疑問

原状回復工事の種類や費用相場は理解できました。
しかし、原状回復工事や解体工事についてわからない部分もたくさんあります。気になる疑問を確認していきましょう。

原状回復が要求される範囲とは

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」が義務づけられています。（※1）

原状回復工事を行う場合、どこまでが通常の使用を超える部分となるのかを話し合う必要があります。
参照※1：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（改訂版）

居抜きは費用を減らせるが自由に選択可能なのか

居抜きを希望する場合でも、勝手に居抜きにしてしまったら契約違反となりかねません。
基本は契約書に記載された解体工事方法を選ぶべきですが、どうしても居抜きで明け渡しをしたい場合は事前に相談をしましょう。
相談をしたうえで、居抜きを了承してもらえた場合のみ居抜き工事が可能です。

また、次のテナントが決まっており、居抜きを希望していればビルオーナーから居抜きを打診される場合もあります。

解体業者の選択権の有無で費用が変わる

ビルで契約している解体業者がいる場合、契約している解体業者に依頼する場合がほとんどです。
その場合、解体費用を思うように安くできない可能性があります。
特に指定がなければ、自由に解体業者を選び費用を抑制できます。

指定業者が決められていても、相談をすれば柔軟な対応を検討してくれる場合もあるので、まずは相談をしてみましょう。

まとめ

退去時の原状回復について紹介しました。
退去時は原状回復をして引き渡すのが基本であり、原状回復の状態についてはオーナーと取り交わした契約書の内容に沿って行います。
通常、原状回復はスケルトン工事をするのがほとんどです。

契約内容や次のテナントの入居が決まっている場合、居抜き工事も考えられるため、退去の連絡をする際に確認が必要です。
退去時にお互いが気持ちよく明け渡しするためにも、原状回復の意味を理解したうえで、内装解体工事を行いましょう。