21.11.24
アパート経営は、安定的に家賃収入が入るのがメリットですが、入居者の満足度の向上やアパートの質を落とさないためには、修繕を行う必要があります。
アパートの修繕は、一般住宅よりも高額な費用がかかるため、事前に予算を確保しておかなければなりません。
ここでは、アパートはどこまで修繕が必要なのか、また修繕費や修繕費を抑える方法について解説します。
アパートで必要な修繕は、大きく分けると3つの種類があります。
では、どのような種類があるのかをみていきましょう。
予防修繕は、大きなトラブルになってしまう前に、予防的に行う修繕です。
代表的な予防修繕としては、シロアリ防除や外壁・屋根などの劣化調査、高圧洗浄などが挙げられます。
特にシロアリ防除工事は、アパートの土台に関わる予防修繕なので、ほとんどのオーナーが、アパートの建設時に行っています。
外壁や屋根の劣化調査は築年数によって異なりますが、調査をしておけばトラブルが発生する前に対応ができます。
また、設備のグレードアップも予防修繕の1つで、古いアパートであっても設備をグレードアップすることで空室対策にも繋がります。
小規模修繕は、エアコンやトイレ、換気扇など細かい設備の故障修理や交換、退居後の原状回復などを行う修繕です。
備え付けの設備は、オーナーに修理義務があるため、入居者から故障などの連絡があった場合は即時に対応が必要です。
原状回復は、退室時にチェックをして、入居者の過失や故意によって損傷している部分の回復費用は入居者負担となります。
しかし、床や壁などの修繕は、耐用年数によってオーナー負担になることも多いので、入居者の移住年数が長い場合は、原状回復費もしっかり準備しておきましょう。
大規模修繕は、資産価値維持のための修繕で、外壁塗装や部屋の塗り替えなど大規模な修繕工事のことを指します。
いくら見た目に問題がなくても、外壁や屋根は経年劣化をしますし、防水機能も低下してしまうので要注意です。
防水工事を怠ると、雨漏りや水漏れなどのトラブルが発生するリスクもあるので、しっかり積立を行って適切なタイミングで修繕をしなければなりません。
大規模修繕は、10年から15年という長いスパンになりますが、修繕するとなると数百万円、内容によっては1,000万円ほどかかることがあります。
資金計画をきちんと立てて、積立をしておくことが必要です。
アパートの修繕箇所というのは、設備から外装などいろいろありますし、施工する業者も箇所によって変わります。
そのため、修繕箇所ごとにかかる費用がいくら、ということは断定できません。
ここでは、今まで修繕したことがない箇所の費用を知りたい、修繕にかかる目安を知りたいという方のために、修繕が発生しやすい箇所の費用目安を紹介します。
【設備修繕】
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修繕箇所 |
費用目安 |
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エアコン修理（交換） |
15,000円～（150,000円） |
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給湯器修理（交換） |
6,000円～（50,000円～） |
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ユニットバス修理（交換） |
50,000～150,000円（500,000円～） |
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トイレ・ウォシュレット修理（交換） |
15,000円～20,000円（30,000円～60,000円） |
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クロス張替え |
1,000円～1,500円/㎡ |
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クッションフロア張替え |
3,000円～5,000円/㎡ |
【外装/内装・配管修繕】
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補修箇所 |
費用目安 |
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外壁補修 |
6,000円～15,000円/100㎡ |
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外壁塗装 |
5,000円～10,000円/㎡ |
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屋上・ベランダ防水 |
8,000円～10,000円/㎡ |
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階段・手すり防錆 |
50,000円～150,000円（1階分） |
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間取り変更（リノベーション） |
500000円～ |
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配管設備・ポンプ修理 |
100,000円～700,000円 |
1つずつみれば、それほど負担のない金額ですが、それでも修繕する範囲や台数によっては高額な費用がかかるので、修繕計画を立てておきましょう。
修繕費は絶対に発生するものですが、少しの工夫で費用を抑えることができます。
ここでは、どういった工夫をすればいいのか、ポイントを押さえて紹介します。
入居審査は、手を抜かずしっかり行うことが、修繕費を抑えるポイントです。
部屋を大切に、「借りているもの」として扱ってくれる入居者と、「修繕はオーナーがするもの」と思ってぞんざいに扱う入居者とでは、当然ですが退居後の原状回復費用が大きく変わってきます。
例えば、床や壁紙は普通に使っていれば、経年劣化以外で傷が付いたり破れたりすることはありません。
しかし、マナーの悪い入居者だと扱いが雑なので、あらゆる部分に傷が付いてしまい、総張替えになることがあります。
入居者の資質によって、原状回復費用はかなり変わるので、しっかり審査をしましょう。
修繕は、定期的に実施することも重要です。
必要がなければやらなくていい、という考えだと、一気に修繕が必要となるかもしれません。
また、外壁や屋根などは放置をすればするほど修繕費用も高くなります。
定期的に行っておけば、大規模な修繕を回避できるので、修繕計画を立てて、それに沿って実施していくことが結果的には修繕費用を抑えることになるのです。
アパート経営をつつがなく行っていくには、修繕をすることがとても重要です。
修繕しなければいけない箇所を放置すると、劣化の度合いによっては、さらに高額な修繕費用がかかることもあります。
修繕をしないせいで、入居者からクレームがくれば、余計な手間がかかります。
また、空室対策としても修繕は必須なので、しっかりと修繕計画を立てて適切なタイミングで行っていくことが重要です。
当社では、修繕実績のあるスタッフがアドバイスをさせていただくことも可能なので、アパートの修繕・原状回復を検討されている方は、ぜひ当社へご相談ください。
