23.04.10
入居費用を抑えたい時に、居抜き物件への入居を希望する場合も多いでしょう。
設備や内装がそのままの状態なのでそのまま利用すれば初期費用が安くなります。
しかし、退去時にオーナーとトラブルが発生する原因になってしまうケースも多いです。
テナントには居抜き・スケルトンがあります。
それぞれの違い、契約内容について、退去時に行う内容などを詳しく解説します。
居抜き物件の入居を希望してる方は、退去時の原状回復方法などと共にぜひ覚えておきましょう。
居抜き物件に入居した場合、原状回復時の状態がわからない点が多く、何を以って原状回復とするのかはポイントとなります。
「偶然前のテナントが利用していたものをそのまま利用できたので、居抜きで契約ができた」
そんな居抜き契約であり、かつ次のテナント入居者が決まっていない場合には、設備や内装は邪魔なものでしかありません。
「居抜き物件で入居したのだから同じ状態で受け渡しすればいいのでは？」
そう思うかもしれませんが、物件の不動産価値を維持するためには原状回復が必要です。
借主が安い価格の業者へ依頼して、その業者の工事が雑であったり修繕漏れがあったりすると、次の入居者からのクレームに繋がります。
契約時期が遅れるなどの問題が起こらないよう、工事をするのです。
原状回復の方法には「居抜き」と「スケルトン」があります。
それぞれどのような状態であり、原状回復が必要になるのでしょうか？
詳しく解説していきます。
設備や什器・備品などをそのまま残した状態で次のテナントに明け渡します。
次に入居するテナントが同業種である場合などに利用すると、初期費用が抑えられます。
退去側は設備や什器備品、家具などがついたままで引き渡しができるので、費用を節約できるのがポイントです。
骨組みや構造部分を残して内装や造作物を撤去した状態です。
配線や給排水機、吸排気設備なども撤去し、建物の壁・柱・天井の骨組みのみが残っている状態にします。
その見た目が骨のようにも見えるので、スケルトンと呼びます。
居抜き物件で契約した店舗を退去する場合、必ず原状回復が必要です。
「退去する場合、居抜きで引き渡しはできるのか？」
気になる方のために、ここでは注意すべきポイントを解説します。
通常、原状回復は引き継いだ時の状態ではなく元に戻すのが基本です。
そのため多くの場合、居抜き状態で引き渡しはできません。
原状回復をせずに居抜きで引き渡したい場合にはその旨を相談し、了解が必要です。
了承を得られた場合、何もしなくても構いません。
しかし、礼儀としてハウスクリーニングは行い、きれいな状態で物件を引き渡しましょう。
居抜き、スケルトンの意味がわかったところで、原状回復方法について確認していきましょう。
それぞれの場合、どのような原状回復をするのか詳しく解説します。
通常契約時の原状回復工事はスケルトンがほとんどです。
どちらへ引き渡すかによって工事内容が異なるので、必ず確認をしたうえで原状回復工事を行います。
もし居抜きを希望する場合は、必ず相談をして了承を受けたうえで準備を行ってください。
居抜きとスケルトンの原状回復工事は、それぞれどのような工事内容なのでしょうか？
ここでは、表を使いわかりやすく解説します。
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居抜き |
スケルトン |
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退去前に必ず原状回復の内容を確認し、相違ないようにしましょう。
どちらであろうと、原状回復後は引き渡しを行います。
引き渡し時には、指示通りに工事がされているかチェックされます。
勝手な原状回復をすると、改めて現状回復工事を行うよう指示を受ける可能性も否めません。
契約書やオーナーの指示に合わせ、工事をしておきましょう。
居抜きをする場合にはまず相談をし、どこまで原状回復が必要か確認しましょう。
物件を貸している方が望む引き渡し方法や規約を確認し、必要に応じた範囲まで工事を行います。
何もしなくても大丈夫な場合もあるかもしれません。
しかし、礼儀として引き渡し前にはハウスクリーニングを行うのが望ましいです。
居抜きであっても通常損耗部分は、修繕をする必要があります。
修繕箇所に対する意見が異なる場合もあるので、話し合いをしておきましょう。
居抜き物件を退去する場合の原状回復について紹介しました。
退去時の引き渡し方法は契約書の内容によっても異なります。
しかし、基本は居抜きとはならず、造作物や内装を撤去する原状回復工事が必要です。
条件によっては居抜きで退去できる場合もありますが、必ずオーナーとの相談をしなければなりません。
居抜き物件の原状回復についてはわかりにくい点が多いので、専門業者に相談したうえで工事を行いましょう。
