23.01.24
事業の撤退や移転などテナントを退去をする場合、入居時と同じような状態に店舗を元に戻す必要があります。
入居時の状態に戻すため原状回復と呼ばれているのですが、構造体のみの状態（いわゆるコンクリート打ちっぱなし）の状態と、設置していた内装や什器などはそのまま残しておく場合、どちらの状態に戻すかで工事の方法が異なるので注意が必要です。
原状回復工事の種類と工事の方法、トラブルにならないためのポイントなどについて紹介していきます。
退去を考えている方はぜひ参考にしてください。
テナントとして店舗を借りている場合、店舗の退去を行う場合は「入居時の状態に戻したうえで店舗を返す」必要があります。
このような元の状態に戻して返す工事を原状回復工事と呼ぶのです。
借りた時点のテナントの状態や契約書の内容によって、原状回復工事で求められる工事の内容は異なります。
原状回復工事についての理解が不十分な場合、求められている状態と異なる状態の引き渡しとなってしまいトラブルにつながる可能性があるため十分な注意が必要です。
原状回復工事の種類は2種類あり、それぞれスケルトン工事・居抜き工事といいます。
名前を聞いただけでは理解できないかもしれません。
それぞれの工事の特徴や意味する原状回復の内容について紹介します。
スケルトン工事とは、建物の基礎・骨組み以外をすべて解体する工事です。
梁や柱などは残し、それ以外の天井・床・電気配線・水道配管・設備一式などをすべて解体撤去してしまいます。
骨組み（スケルトン）のみの状態になるため、スケルトン工事と呼ばれています。
居抜き工事（または居抜き）とは、以前入っていたテナントの設備や内装一式がほぼ残された状態になっている物件です。
スケルトンのように撤去工事を行わないので、内装や造作・設備がそのままとなっています。
スケルトンとは異なり、撤去費用を抑えられます。
もしも居抜き物件の状態で契約をした場合、退去時の原状回復とはどのような状態なのか？と考えてしまいます。
居抜き物件を契約した場合、居抜きの状態での撤去が可能であれば原状回復工事の必要はありません。
しかし、居抜き物件で契約を行っていたとしても、契約書の内容によっては退去時の原状回復が居抜きの状態ではない場合もあるため、必ず契約書の内容を確認してどういった状態で物件の引き渡しが要求されているかを把握しておきましょう。
スケルトン・居抜きそれぞれの工事内容や方法は理解できましたが、原状回復工事の方法として借主側が自由に選んでもよいのでしょうか。
退去側の都合に合わせて原状回復工事ができない場合、なぜできないのか、詳しく解説していきます。
原状回復は、原則的に契約書の内容に沿って行う必要があります。
賃貸借契約の原則では、退去時には原状回復が必要とされています。
この場合の原状回復とは、構造体のみ（いわゆるコンクリート打ちっぱなし）にする必要があり、スケルトン工事が原則とされているのです。
契約書の特約や、管理者・管理会社との話し合いで居抜きでの状態での引き渡しが認められる・求められるような場合を除けば原則はスケルトン工事となります。
契約書の内容や退去通告をした際に指示された方法以外の異なる方法で解体や退去をすると、トラブルになってしまいます。
退去費の費用をできるだけ抑えたいからと、勝手に居抜きの状態で退去はできません。
トラブルを未然に防ぐために契約書と原状回復方法の確認をしてください。
退去費用を抑えたい場合には勝手に判断をせず、まずは貸主に相談してみましょう。
原状回復工事は契約書の内容・退去通告時に指示された内容で工事を行う必要がありますが、経年劣化などの通常の範囲での傷や汚れなどに関しては原状回復は基本的には求められません。
原状回復工事は「元の状態に戻す」が基本ですが、借りた時点と全く同じ状態に回復するのが求められているわけではありません。
故意や過失による損耗や傷などの復旧を行うのが原状回復工事です。
実際に原状回復工事を行う場合の注意点を紹介します。
● 原状回復の範囲を明確にしておく…経年劣化など原状回復が不要な部分のチェック
● 契約書通りの原状回復のみで問題がないか確認する…稀に変更を指示される場合もある
● 指定業者以外に原状回復工事が依頼できるか確認する…指定業者に依頼するよう指示されている場合もあるが、費用を安く抑えたい場合は自分で業者を探す方が安くなる
参照：『e-GOV法令検索 特定物の引渡しの場合の注意義務』
原状回復工事は、契約書によって決められたものであり、必ず行う必要があります。
指定業者に依頼して工事を行わなくてはいけない場合も多いですが、できるだけ安く原状回復工事を行いたい場合は、業者を探し相談をしてください。
専門業者に相談ができれば、必要な工事が行えて指定業者に依頼するよりも安い価格で原状回復工事が行えます。
貸主に許可を得たうえで、複数の業者から見積もりを取ってみましょう。
原状回復工事について紹介をしました。
原状回復工事は、契約書に内容や貸主の意向などによって原状回復方法が異なります。
勝手にできないので、退去をする際は事前に連絡をし、話し合いをする必要があります。
原状回復工事はわからない点も多いので、原状回復工事の専門業者に相談するのもトラブルを起こさないための方法です。
