22.12.21
「テナントの撤退を考えているけれど原状回復とはどの程度まで要求されるのかわからない」
「費用がどの程度必要かわからない」
「撤退にかかる費用は可能な限り抑えたい」
このような点でお悩みの方は多いのではないでしょうか。
今回は撤退時に要求される原状回復とはどういったものかや、かかる費用を抑えるコツなどをお話しします。
「原状回復」とは、店舗やオフィスとして使用していた物件を退去する際に、借りた時の状態に回復させる作業です。
単純に不用品を撤去するだけではなく、契約時の状態に修繕し傷んだり古くなったりした部分は新品に交換する必要があるため注意しましょう。
原状回復＝元に戻すと考えた場合、店舗のコンセプトに合わせて配置していた内装や外装をすべて取り払い、何もない状態に戻すと考えてしまいがちです。
しかし、それだけでは不十分なため注意が必要でしょう。
ここでは、原状回復の費用が店舗によってどの程度違いがあるのか、原状回復は本当に必要なのかなどについてお話しします。
店舗・オフィスの原状回復にかかる費用は店舗の規模や業態によって違いがあります。
店舗の規模による原状回復工事の費用相場の目安は以下の通りです。
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店舗の規模 |
1坪あたりの金額 |
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30坪までの小規模店舗 |
2万円程度 |
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31～50坪までの中規模店舗 |
3万円程度 |
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51坪以上の大規模店舗 |
5万円以上 |
店舗の業態・業種別の原状回復にかかる費用の目安は以下の通りとなります。
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店舗の業態 |
1㎡あたりの価格 |
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カフェ |
5,500円～ |
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レストラン |
6,500円～ |
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居酒屋、ラーメン店 |
7,300円～ |
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焼肉店 |
8,000円～ |
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物販、小売店、アパレルショップ |
5,300円～ |
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美容室など |
6,500円～ |
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エステサロンなど |
7,300円～ |
飲食業など同じ業界でも契約内容や種類によって価格に差があるため注意が必要です。
業務用物件の賃貸借契約書では一般的に原状回復に関する諸費用は借主が負担するとされています。
とはいえ、あくまでも原則は原則であり例外的に居抜き物件の場合や事前に双方で話し合いをし、特約を取り決めている場合もあるため注意が必要です。
店舗用の物件で賃貸借契約を締結した場合、原則的には退去時に原状回復が必要です。
とはいえ、原状回復費用の相場はどの程度なのか。
原状回復は期限があるのかなどは気になるところです。
次は、原状回復の費用相場や期限についてお話をしていきます。
オフィスや店舗として利用するため賃貸借契約を締結した場合、原状回復として要求される範囲は100%、費用の負担も100%借主側が一般的には負担します。
スケルトン物件の状態で賃貸借契約を結んだ場合は、傷んだ部品・設備の交換も含んでいるため注意が必要です。
居抜き物件の状態で賃貸借契約を結んだ場合は貸主と相談になります。
ただし、居抜きの状態で引き渡せる場合もあるため契約時に話を詰めておくようにしましょう。
店舗・オフィスの原状回復工事に関する費用は実際どの程度かかるのでしょうか。
ここでは、店舗・オフィスの原状回復工事の費用の相場についてお話しします。
業種・業態によって原状回復に関する費用やチェックすべきポイントは異なってくるため注意が必要です。
詳しくは、次項でお話ししていきます。
基本的な部分としては、30坪単位を基準に考えていきます。
30坪を基準にし、30坪未満を小規模店舗、30坪以上を大規模店舗として坪あたりの費用相場・単価が異なるのです。
30坪未満の小規模店舗であれば、1坪あたり4万円～6万円程度の費用が必要となります。
30坪以上の大規模店舗であれば、1坪あたり3万円～5万円程度の費用となり、坪数・面積が増えると坪あたりの費用相場が少し抑えられます。
原状回復費用は物件の業種業態や形状によって大きく異なってくるため注意が必要です。
飲食店の場合ですと、1つのビルに複数の店舗が集まっている場合が多いため工事が夜間に限定されたり、火災等のリスクもあるため責任者が常駐する必要があったりします。
美容院やエステサロンの場合は、排気ダクトが多かったり複雑だったりする場合が多く、排水設備なども大容量・複雑である点が工事費用に影響する場合が多いです。
病院やクリニックの場合は、レントゲン室などの特殊設備がある可能性もあります。
その場合は撤去・解体・処分が必要なため費用が高額になる場合があるのです。
オフィス・事務所の場合は、元々がきれいな状態で引き渡される場合が多いため退去時の引き渡しでも同じ水準が要求される可能性が高いです。
また、対象のビルのグレードなどによって費用の相場が変わる可能性があるため注意が必要でしょう。
店舗やオフィスの原状回復は大掛かりな工事になる場合が多く、費用も高額になりがちです。
そのため、トラブルが起きやすく注意が必要となります。
具体的に注意するべき点を知っておけば、不要なトラブルを予防できますのでお話ししていきます。
物件の持ち主であるオーナーとしっかりと合意形成を図っておかないと、実際退去する際に齟齬が生じトラブルにつながる可能性があります。
しっかりと話し合い、着地点を見つけ契約書など正式な書面に残しておけばトラブルの予防にもなります。
原状回復を行う工事業者に関しては持ち主が指定する場合もありますが、そうでない場合は可能な限り複数の業者へ見積もりを依頼しましょう。
そうすれば比較検討・交渉が可能となり費用を抑えられます。
店舗やオフィスとして物件を借りた場合、契約書に特約として原状回復についてまとめた条項が記載されている場合があります。
契約時の話し合いで聞いたつもりが聞けていなかったり、確認不足で気がつかなかったりして見落としてしまっていると契約終了時に予想外の不利益を被る可能性もあります。
こういった不利益を避ける意味合いでも、契約書はしっかりと隅々まで目を通すようにしましょう。
店舗の原状回復についてお話をしました。
店舗を借り入れた場合は原則的に原状回復が必要となります。
撤退するにせよ移転させるにせよ費用はいろいろと必要になります。
可能な限り費用を抑え、負担を減らすためにも知識は重要です。
原状回復について知りたいとお考えの方のヒントになれば幸いです。
