21.09.24
賃貸物件を退居する場合、壁や床などを入居時と同じ状態に戻す「原状回復」を行ないます。
基本的に、オーナー側が現状を確認して回復費用を算出しますが、壁紙には耐用年数が決まっているにもかかわらず不当な請求をされることもあるので注意しましょう。
原状回復に関しては、素人では分からない部分が多く損をしてしまうこともあります。
ここでは、壁紙の耐用年数や原状回復義務などについて説明していきます。
賃貸の壁紙の耐用年数は、賃貸契約書に記載されていなければ原則として6年です。
耐用年数に関しては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルのガイドライン」（※）にも記載されています。
簡潔に言うと、入居して6年以上経っている場合に原状回復を行なうのは原則、貸主となります。
壁紙に耐用年数があることは知らない人が多く、6年以上入居していたにもかかわらず、壁紙の原状回復費用の全額を負担させられてしまうケースもあるようです。
もちろん、壁紙の状態によっては負担が必要になることもありますが、請求額が高すぎる場合は、耐用年数のことも踏まえてオーナー側にしっかり確認しましょう。
（※）参考サイト：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
賃貸の壁紙の張替え費用は、耐用年数を経過していれば貸主が負担することになっています。
しかし、「耐用年数を経過」しているだけでなく、「経年劣化であること」も重要なポイントです。
経年劣化によって張替える場合は、6年経っていないとしても、借主が全額費用負担する必要はありません。
たとえば、入居4年で退居する場合は、耐用年数の2/3となる期間分を負担すればいいだけです。
ただし、借主が故意、もしくは不注意で壁を傷つけたり汚したりしてしまった場合は、たとえ耐用年数を超えていたとしても、借主が原状回復費用を払わなくてはいけません。
オーナーの解釈によって不注意の程度は変わるため曖昧ですが、たとえばタバコを吸っていて壁が黄ばんだ場合や、こまめに掃除をすれば発生を防げたカビや腐食などがある場合は借主の負担になる可能性があることは覚えておきましょう。
賃貸物件を借りている方であれば「原状回復義務」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
原状を回復するというのは「入居時と同じ状態に戻す」というイメージを持っているかもしれませんが、実はこの認識は正しくありません。
ここからは、賃貸の原状回復義務やオフィスの原状回復について説明します。
原状回復義務に関しては、国土交通省が発表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
難しい言い回しですが、要するに「普通に生活をしているうえでできた傷や汚れであれば、入居者の責任ではない」ということが明記されています。
ガイドラインの定義があるとしても、いまだに「入居時の状態に戻すこと」と思っている人が多いのは、オーナーや不動産会社がガイドラインの説明をせずに費用を請求しているケースがあるからなのかもしれません。
また、「生活をしているうえでついた汚れや傷」というのも曖昧であり、双方が都合の良いように解釈できてしまいます。
しかし、いずれにしても「原状回復義務＝入居時の状態に戻す義務ではない」ということはしっかり覚えておきましょう。
住居用で借りている物件であれば、ガイドラインに沿って原状回復の負担が決まります。
しかし、オフィスの場合はガイドラインが適用されないケースが多く、契約書でも特約が記載されていることがあるので必ずチェックしましょう。
テナントビルはもちろん、たとえ住居用物件であっても、オフィスとして使う際に壁紙を変えたり、棚やインテリアを取り付けたりした場合は借主が原状回復を行なう必要があります。
オフィス利用の契約の場合、原状回復工事の業者が明記してあることも多く、相見積もりを取ったり、減額の交渉をしたりすることも難しいのが実情です。
ただし、原状回復費用は賃貸契約書に明記されている範囲のみとなるので、業者から見積書が届いた場合は決められている範囲を超えた工事が含まれていないかしっかりチェックしましょう。
ガイドラインがあるとはいえ、原状回復の費用負担についてはトラブルも多いのが実情です。
特にオフィスの場合は、最初から業者が決まっているケースも多く、請求されるままに支払ってしまう会社も少なくありません。
しかし、法律的に言うと一般の賃貸住宅とオフィスの原状回復義務の範囲は同じなので、損をしないように賃貸契約書を確認しましょう。
もしも特定の業者が決められていなければ、自分でリフォーム業者に依頼した方が安く済むこともあります。
オフィスの原状回復でお困りの際は弊社にご相談ください。
