原状回復やクリーニングはいくらかかる？料金相場やチェック点を紹介

22.02.04

オフィスや賃貸アパート、マンションなどの原状回復やクリーニングに関しては、国交省の「原状回復ガイドライン」により、経年劣化や通常損耗は貸主負担となっています。
しかし、賃貸契約によっては、特約でクリーニングの費用を賃借人負担としていることがあり、これが元で退去時にトラブルが起こることもあります。

ここでは、原状回復におけるルールやクリーニングの料金相場、原状回復でチェックされる部分などを紹介していきます。

※参考資料：国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

原状回復やクリーニングのルールについて

「原状回復ガイドライン」では汚れやキズ、色褪せ等に関して、経年劣化や通常損耗の場合は貸主負担、故意・過失、通常使用を超える損耗や善管注意義務違反があった場合は借主負担となっています。

ただし、いくらガイドラインでこのような決まりがあったとしても、どの汚れが経年劣化でどのキズが故意・過失なのかを決めるのは難しいのが実情です。
そのため、どんな場合であっても原状回復やクリーニングを借主負担にする「特約」が付けられていることがあります。
特約は貸主や不動産会社が作成しているため、個々の契約で違いがありますが、いずれにしても借主が不利になってしまう内容となっています。

特約は必ず守らなければならない？

たとえ不利な契約であっても、特約が記載された契約書にサインをしてしまったのであれば、原則として特約の内容を遵守しなければなりません。
しかし、特約があるからといって、必ずしもすべて負担しなければいけないということではありません。

借主が圧倒的に不利な内容の場合は、裁判によって特約を無効にできることがあるので、理不尽な請求をそのまま受け入れる必要はないのです。

特約の有効性について

法律では決められていませんが、平成17年に行なわれた最高裁判所第二小法廷（※）では、特約の有効性に関して以下の要件を判示しています。

• 特約の必要性があり、暴利的でないなど客観的・合理的理由が存在すること
• 賃借人が負う補修費用負担が具体的に明記されていること
• 賃借人が、通常の原状回復義務を超えた修繕の義務を負うことについて認識し、意思表示をしていること

これらが認められない場合は、特約が書かれた契約書にサインをしていたとしても、消費者契約法によって契約が無効となります。

参考資料：最高裁判所裁判集民事218号1239頁

原状回復やクリーニング費用の相場

すべての修繕を借主に負担させるような特約は無効になることもありますが、故意や過失などで修繕やクリーニングが必要となった場合は、当然借主が費用を払わなければいけません。
ただし、費用を負担するとしても原状回復代やクリーニング代は相場が決まっているので、法外な費用を払わないように、それぞれの相場を確認しておきましょう。

原状回復費用の相場

原状回復は、もともとなかった設備を撤去したり、床や壁、天井などをリフォームしたりする工事です。
一般住居として使用された物件は、基本的に原状回復工事をすることはありませんが、オフィスや店舗の場合は工事が必要になることがあります。

物件の広さや工事内容によって費用は異なりますが、相場として以下の表を目安にしてください。

オフィスの場合	1坪あたり
中小規模	20,000～50,000円
大規模	50,000～100,000円

 

店舗の場合	1坪あたり
中小規模	10,000～20,000円
大規模	20,000～30,000円

クリーニング費用の相場

クリーニングというのは、名前のとおり清掃することであり、これは一般住宅として利用していた賃貸物件でも必要となります。
クリーニングも、清掃箇所や汚れの度合いなどで費用は変わりますが、以下の相場を参考にしてください。

クリーニング箇所	費用相場
壁や天井の貼り替え	30,000～40,000円
壁や天井のボード取り替え	30,000～60,000円
床の汚れ	15,000～25,000円
床材の貼り替え	8,000～10,000円
カビ・水垢	5,000～20,000円
キッチン	15,000～25,000円

原状回復で不動産会社がチェックする部分とは？

退去する際には、不動産会社とともに原状回復が必要な部分をチェックします。
チェックする部分は、契約書において借主に費用負担が生じる部分になるため、正確なチェック部分は不動産会社によって異なりますが、国交省の原状回復ガイドラインでは「賃借人の原状回復義務等負担一覧」が記載されているので、これが基準となります。

床	畳・カーペット・クッションフロア・フローリング
壁	クロス（タバコなどのヤニや過度の油汚れなど）
建具	襖・柱・窓・網戸
設備、その他	風呂・トイレ・洗面台・鍵・換気扇

こういった部分に、破損がないか、清掃・手入れを怠っていないか、用途違反による損傷がないかなどをチェックします。

参考資料：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）　国交省

まとめ

原状回復やクリーニングの費用は、専門知識がないと本来は払わなくて良いものまで請求されるがままに払ってしまうことがあります。
しかし、原状回復にもクリーニングや契約によってルールが決まっており、入居年数によっては賃借人の費用負担が軽くなる法律もあるので、まずは原状回復工事のプロに相談しましょう。

オフィス・賃貸アパートやマンションの原状回復は、原状回復のプロフェッショナル集団として、年間500件以上、累計で1,500件以上の施工実績を持つ、「株式会社 INTERIOR MAKO」にご相談ください。